把公共保障性质的住房"租"而不是"卖"给中低收入群体，是提升国家投入公平与效率、符合市场规律、真正保障针对人群权益的三赢之策。

按照“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，高达9000亿的住房保障投资计划快速启动。住房和城乡建设部有关负责人11月12日表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元。(11月13日《21世纪经济报道》)

9000亿的住房保障投资计划，无疑是国家4万亿投资总计划中对民生保障强化投入的又一大手笔。住房、医疗、教育一度因过度商业化、惟利化，被“誉”为民众头上的“三座大山”。9000亿住房保障体现了中央逐步矫正房地产行业混淆商品房与公共保障房、迷失于价值误区、造成公共服务功能丧失的决心与行动，也能对民众一度担忧的房价借助贷款及利率杠杆放松乘势又涨的苗头“压压火”。

不过，9000亿住房保障投资中的6000亿投向经济适用房，而廉租房投资2150亿，显然是将经济适用房作为住房保障投资总计划的重中之重，其逻辑关系、民生保障及实际效果是否妥当呢？

综观近些年国内围绕经济适用房引发的风波与争议，就可看出经济适用房与廉租房存在明显的定位区分、人群针对。经济适用房是一次性固定投资，即试图将房子以相对低于市场平均标准的价格卖给中低收入群体，但它存在至少以下难题：首先是经济适用房投入过大，尤其是在经济发达的大城市，一套房子的土地征用、基础建设及配套投入，动辄需要好几十万，容易造成负责项目的开发商因承受压力过大，不得不采取各种“变通”手段保本，比如一再变相扩大住房面积，价格定位有偏离“经济”之嫌(某些地区甚至出现经济适用房卖价高于同一区位商品房的现象)。

由于经济适用房先期投资成本过高，直接引发售价处于“高不成、低不就”的两厢尴尬中，真正需要的低收入群体无力购买，于是一些中高收入群体乘机“逢低吸纳”，将其作为套利工具，而开发商为完成销售目标也睁一眼闭一眼，经济适用房异变为特殊群体的特殊福利，而非造福于低收入群体的社会保障。

相对而言，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。对于政府出资建廉租房来说，廉租房是“一次性投资无限期利用”，住户只享有一定期限的使用权而非产权，不可以将其上市变现。住户在收入逐渐提高后就会按规定搬离，从而腾出房子转移给其他低收入群体。廉租房面积小、投入相对较少、租金低廉，开发商负担与住户成本都较低，也就避免了经济适用房的上述弊端，让国家有限的财政投入落到实处，发挥更多综合效益。而政府发放租金补贴的模式，则赋予了低收入群体更多的自由选择权。

香港之前雄心勃勃推出“十万低收入群体居者有其屋计划”，结果政府对经济适用房的巨大投入不堪重负，转型为如今以廉租房为主导的“公屋计划”，效果良好，其中的教训和经验也充分说明了这一点。

把公共保障性质的住房“租”而不是“卖”给中低收入群体，是提升国家投入公平与效率、符合市场规律、真正保障针对人群权益的三赢之策。一套经济适用房的投入也许相当于两套廉租房，后者所产生的使用效率、服务人数更是乘数效应。因此，笔者建议经济适用房投资6000亿元与廉租房投资2150亿的比重应当相应调整，将投入倾斜于廉租房建设，以利于9000亿住房保障投资更好地贯彻落实中央精神，服务于民众福祉。