近来关于日光盘和房价大涨的消息不绝于耳？又传出万科旗下项目欲实施全面涨价，上涨幅度可能在10%-20%，有媒体记者和购房投资者不断问如何看待，近期该不该出手买房？
过年前后北京和上海及周边部分地区和楼盘房价大涨是事实，对此我一直密切关注，过去十余年类似状况周而复始地上演，从周期规律来看，这表明京沪深三个城市楼市都已进入繁荣阶段，短期内若政府不出手降温，则房价上涨还会再飞一阵。
谁是本轮房价大涨背后的推手
据报道，去年12月北京六环内新房单套成交均价达464万，五环内达984万元，目前深圳新房单日成交均价达91965元，这绝非丈母娘需求可以推得动，与普通民众和人口流入也没有直接关系，资本才是高房价的推手。
本轮房价大涨背后有五大推动力：
一是货币政策，在信贷非常宽松和超低利率的推动下，房价自然水涨船高，房地产市场走势与信贷投放正相关。房价快速上涨背后是大量高杠杆信贷资金快速入市，货币超发直接影响资产价格上涨，为助力“去库存”而增发的部分信贷资金反而成为继续吹涨局部市场泡沫的推手。
二是地王效应，三个城市缩减土地供给，去年以来地王频出，新的宅地都可能拍出高价，直接影响周边房价估值及民众的预期。
三是心理预期，基于前两者的影响及房价不断高涨，恐慌性购房再度出现，据报道上海352套千万级新房一日抢光，民众被迫提前入市，成为追涨的重要力量。
四是投资投机，去年3月聆听我做购房投资讲座的女孩买的房子涨了百余万，几倍的年薪，于是又要借钱凑钱继续投资，深圳不少中介经纪人都在利用高杠杆炒房，投资投机比例近三成，投资投机成为主导，而每一轮房价大涨背后，投资比例都会超过警戒线。
五是政策导向，去库存成为年度主旋律，政策利好不断推出，各项优惠政策对市场产生正向激励，推高了民众的预期。而与此同时，新一轮政策宽松无视一线城市的上涨态势，并没有严格区别对待，继续对楼市加杠杆，助长投资与投机便利性，无异于火上浇油，这加大了局部市场的风险。
图为京沪深过去十年中房指数价格走势
本轮房价狂欢还能持续多久？
房价会不会持续涨下去？肯定不会，具有高房价购买力的人群是有限的，其需求也是有限的，去年市场回暖已经消耗了大量需求，新增的需求不足以支撑全年楼市热火朝天的局面，因而市场调整只是时间问题，尤其深圳去年房价同比涨幅高达33%，透支明显，今年信贷收紧，调整则难以避免。
目前北京新房市场已然高端化和豪宅化，供需结构错位，推动二手房市场持续火热。值得注意的是真实购买力不可能在短期内快速提高，这是货币超发和成本推高推动下的房价上涨，收入与房价背离日趋明显，而房价不可能长期被透支，必然会在某个时点崩塌。当房价需要靠三代人的积蓄及高杠杆才能买得起时，购房者都会犹豫，当房价涨到财富阶层都不愿意接手时，市场向下调整自然会到来。
GDP增速减慢，财富创造速度随之减缓，财富增速跟不上房价上涨的速度，财富增长无法支撑房价的虚高市值，靠货币短期超发尚可维持，而一旦收缩，则很快会水落石出，房价长期背离价值，由此形成价格泡沫，因此房价过快上涨无疑会加大金融风险。银行部门均有较强的风险预估能力，会适时减少或延缓房贷投放，这是牵制房价上涨的缰绳。
政府干预楼市何时会出手？
京沪深房产总市值过高，要用全国的资金来托市，当前三四线城市去库存大会战已开启，地方巨额债务置换需要大量资金，城镇化建设需要资金，实体经济也需要资金。如今房地产已失去作为国内外热钱蓄水池的功能，资金应该流入最需要的地方去，京沪深房价大涨导致资金错配，影响产业结构调整和资本流动的优化，并有走向泡沫化的趋势。股市刚刚经历过一轮场外配资导致的崩盘，京沪深楼市不能再重蹈覆辙，因而中央层面将会根据形势重估并做以平衡。
高房价是把双刃剑，房价越高，拆迁成本也越高，这也是为何去年北京紧急出台通州限购政策的重要原因，房价过快上涨，十几个村子的拆迁成本势必大幅提高，由此抬高副中心建设成本，也影响向通州转移40万人的规划，因而房价细水长流式慢涨才符合政府的利益，若短期暴涨暴跌，无疑会加大地方财政的风险。
二次房改指明住宅产业回归居住功能，房价事关民生，地方政府有责任对房价进行干预，将涨跌控制在合理区间。此前京沪深主管领导均已表态，因此三地加强市场干预蓄势待发。
民众、政府、银行和开发商，各利益相关方都不希望房价大涨，若京沪深的房价再涨两成，明年的楼市恐将再现2014年的情形。那么政府何时会出手呢？我认为调控会根据市场状况不断加码，而房价环比涨幅和投资投机的比重是重要的参考指标。
鉴于今年经济形势很不乐观，房地产是经济增长的稳定器，因此预计遏制过热趋势，不会再出重拳打压楼市。每年两会报告为全年发展定调，是重要的风向标，届时官方对此的态度值得关注。
京沪深房地产市场存在着明显的结构性问题，而财富增长、人口流入、供给相对稀缺的基本面未变，区域性市场前景还是有的，而投资机会是结构性的。当房价急剧上涨之后，若没有信贷高杠杆的持续支持，难有足够的有效需求及资金支撑市场的热度。
陷入惯性思维而不断追高是可悲的，若上半年货币持续放水，下半年收紧的可能性必然增大，那么楼市调整就会提前到来。在之前讲座中我反复强调规律始终在起作用，房地产周期始终存在，下一轮调整距离我们没有想象的那么远，因此我还是坚持上个月文中的观点：2016房产投资避险为先，绝不可冒进。
