煤企深涉房地产 鄂尔多斯[17.65 2.50% 股吧 研报]楼市急速前行
五六年光景,鄂尔多斯神速扩容:主城区东胜由35平方公里“增肥”至78平方公里;30余平方公里的康巴什新区,更是从一片荒漠中拔地而起。
扩城背后,是楼市的突飞猛进。2005年,东胜区人均居住面积达22.6平方米,康巴什新区才刚建设,几乎无人居住。随后,在鄂尔多斯城区人口由20万增至65万的情形下,人均居住面积迅速增至47平方米。仅2010年,全市商品房销售面积达1009.4万平方米,人均购买就超过15平方米。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这已接近上海楼市1年商品房的销售面积。
鄂尔多斯这轮楼市高潮中,不论是从建设资金或购买力而言,当地“煤资”都是“绝对主力”。据高和投资的研究报告显示,至今年2月底,房地产投资规模达360.7亿元,而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元,其余资金均来自“煤”背景的民间资本。
繁荣昌盛的民间资本,给鄂尔多斯楼市添足“马力”。此刻,鄂尔多斯的楼市,仿佛如一辆载重的大货车,行驶在高速公路上,快速之余,其能保证“安全驾车”吗?
楼市大跃进
走在鄂尔多斯的大街上,几乎只能感受到两样事物—在建的楼盘和刚刚竣工的楼盘。当地一位官员告诉时代周报记者,这场日新月异的建设潮流始于十五期间,十一五期间,建设进程得到空前提速。
2000年前后,中国经济驶入快速轨道,对煤炭的需求源源不断。而沉睡在鄂尔多斯沙漠和荒滩下的煤炭成为“黑金”。“十一五”期间,鄂尔多斯财富迅速积累,顷刻间由一个内蒙小城蜕变成中国财富新贵。
据公开资料显示,十一五期间,鄂尔多斯累计创造地区生产总值84900亿元,是“十五”期间的5.2倍,年均增长23.4%,5年之内翻了四倍;人均GDP由4600美元增加到20800美元,更是于2009年底超过香港成为中国第一。“人均GDP全国第一”的称谓,让越来越多的媒体开始仔细打量这座财富之城。
“迁都”或许是最能概括鄂尔多斯城市发展的轨迹。“十一五”期间,鄂尔多斯市政府、东胜区政府分别搬迁到康巴什新区、东胜区铁西区,如今,这两个地区,都成为鄂尔多斯最重要的开拓区域。
如今,东胜区城区面积已由35平方公里变成78平方公里,人口由20万增至60万左右;康巴什新区的诞生更为气派,城中心,是东西宽200米、南北长2.4公里的成吉思汗广场。 广场的周边,围绕着当地干部口中的“六大民生工程”:马鞍状的会展中心,形状奇特的图书馆,天圆地方的文艺中心,状若蒙族男女头饰的大剧院,磐石造型的博物馆……就此扩散开来,是整个康巴什新区。从有到无,目前城区面积已达32平方公里,人口也达到6万。
在鄂尔多斯的“十二五”规划中,东胜区要形成百万人口,城区面积规划增至百余平方公里。而康巴什新区,规划在建的有100座高楼,并计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼,形成康巴什CBD,人口方面,则计划到2020年达到30万人。
在此背景下,房地产开发自然景气逼人。2010年,全市商品房销售面积达1009.4万平方米,人均购买就超过15平方米。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这已接近上海楼市一年商品房的销售面积。
“煤”背景的民间资本。“鄂尔多斯的民间借贷资金,仅对‘熟人’开放,外地开发商很难从此获得资金。”上述庄凌顾问人士如是向时代周报记者表示。 鄂尔多斯房地产市场“排外”,几乎所有外来开发商都采取与本地企业合作的形式。据了解,绿城地产与鄂尔多斯城投集团合作,即将推出“诚园”高端城市公寓项目,虽然绿城参与的只是代建和品牌,但它参与的这块土地,占地面积却达60万平方米,诚园项目的占地面积为7万平方米。因此还有50多万平方米的土地,绿城计划打造一个大型综合项目,他们计划把更高端的御园引进鄂尔多斯。 对于外来开发商的进入,鄂尔多斯当地一位官员如是向时代周报记者分析,从成交量上,外来开发商很难超越本土开发商,但在楼盘品质上,外来开发商会在这一领域引领鄂尔多斯楼市。“这正是鄂尔多斯楼市在经过数量上的跨越之后,所最需要的。”
本报记者 明鹏 发自鄂尔多斯