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房价不能涨更不能跌?又一城扛不住了

楼市相对论 2019-07-23

“降价未遂”再现!

近日,《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的红头文件,引发了大量关注。

这份文件来自于湖北恩施市房地产协会,核心内容是:针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题,该协会对部分楼盘进行调查核实,并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

简而言之,不准降价!

房地产市场大行情转冷以来,各个城市涨跌互现。湖北恩施这座四线城市,并不是第一座降价未遂的城市。

去年11月,安徽合肥某楼盘降价后,房产局长亲自前往调研,旋即回涨。

砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

因为我国房地产房价畸形,未来房价暴雷的三四线城市可能更多。

01 | 三线城市 二线房价

上一轮房价上涨中,三四线是绝对的主力。

这主要得益于国家货币化棚改政策。棚改货币化安置实质是通过拆迁工程对房地区行业进行的定向量化宽松。

拆迁户手握拆迁款又投入房地产市场,加上炒房团从政策收紧的一二线转战三四线,三四线城市的房价在一段时间内飞涨。

以至于中央“坚决遏制房价上涨”调控风一吹,一些城市畸高的房价,溃败之势呼之已出。

上图显示,三亚,丽水这样的三线城市,房价已经追上了二线城市,甚至超越了一线城市。

此外,舟山、廊坊、衢州、大理和湖州之类的三四线城市,房价也可以比肩二线城市了。同时,我们可以看到,成都、东莞、郑州、西安、昆明和重庆这样的新一线城市,却仅是二线城市的房价。

这充分说明,部分三四线城市房价畸高,处于防范大跌的风险区间内。

三四线的房地产利空从棚改货币化安置叫停开始。国开行总行去年起正式收回棚改项目审批权,并且要逐渐用实物安置取代货币化安置。

2019年全国棚改计划较去年腰斩,去年开工量达626万套,今年的总规模为285万套。三四线的房价失去了上涨的驱动力。

三四线房价本来是怎样的趋势?在房价大涨前,三四线许多城市房价多年稳定不涨。主要是供大于求,人口增长速度比不上楼盘新建速度。这样的房价也是怎么都无法上涨的。

现在的情况是,房价不能上涨更不能跌,一些小城市的房价只能在高位盘整着。

02 | 禁止降价,开发商被套了

不止是炒房客在赌房价上涨、政策放松,开发商也在赌。这次,开发商赌输了。

三四线城市中,原本的经济面一般,人口吸引力也一般。即使资源型城市,随着资源的枯竭或产业的没落而收缩,比如鹤岗。

仅靠棚改支撑的三四线,棚改货币化安置刹车,这一轮房价上涨透支了消费力,地方经济也承受压力。谁来支撑如此畸高的房价?谁会成为这么高房价的接盘侠?

高价拿地,高周转开发,高杠杆前进的三四线开发商被套了。房地产调控政策并未放松,并且房子越建越多,越来越卖不动。

数据来源:中国房价行情网,恩施房价下跌

房子销售不出去,资金链告急,开发商心急回款,以价换量。地方政府不高兴了。

房价降低,意味着土地市场转冷,土地降价,流拍。 土地卖不出价,土地出让收入占地方政府财政收入50%以上的土地财政何以为继?更重要是,中国居民80%资产是房地产,一旦楼市预期生变,房地产经济受到冲击,对小城市的经济打击不言而喻。

如今,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳目标。房价上涨的城市加码“限价”、“限购”以及“限贷”。房价下跌?不可能的,马上约谈!

当然,这样的城市当务之急是提振经济。不能房价一下跌,政府就出面干预,对不?