由住建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，内蒙古鄂尔多斯人均GDP超越香港，位居中国第一，资产过亿人数超过7000。天津高和股权投资基金管理有限公司总经理张映光全程策划、参与了《中国民间资本投资调研报告》的制作，记者近日专访了张映光。
记者：您认为什么样的环境造就了鄂尔多斯巨大的民间资本投资？
张映光：据我们调查，鄂尔多斯资产过亿的就有6000多人，而千万资产的数量更是相当庞大。我认为，首先是藏富于民，有一个非常大的人口基数。另外一个是，这些人对鄂尔多斯充满信心，认为鄂尔多斯是一个首选的投资目标。还有，在当地我们最大体会就是，无论是资产过亿的投资性客户，还是一般老百姓，对政府的信心，都是比较充足的。
记者：您怎么看待鄂尔多斯的房地产发展速度？
张映光：鄂尔多斯这几年的房价增长速度比较快。包括东胜区，康巴什新区等高端住宅有的已经突破了2万，像东胜区的大部分房价都在七八千元左右。要是对比一般的三线城市来说，这个房价还是比较高的。但是从人均GDP上讲，鄂尔多斯现在已经超过香港，是中国第一。如果把房价和人均GDP做比较，那么鄂尔多斯的房价也是可以理解的。因为人均GDP就那么高，所以房价肯定不会低。
另外还有一个问题，鄂尔多斯矿藏丰富，如果说都盖了房子，那么矿藏资源就无法开采，所以综合各个方面的因素来考虑，地价和房价的上涨有合理的一面。鄂尔多斯城市化发展和人均GDP的快速提升这两个因素是推动房价上涨最重要的两个因素。我个人认为，鄂尔多斯这两年房价出现一个快速上涨，还是一个正常的，没有什么不可理解的。
记者：一个城市的空置率应该控制在8%左右，但据说鄂尔多斯空置率已经达到了30%，如何看待鄂尔多斯地区空置率的问题？
张映光：从表面上来看，鄂尔多斯空置率30%、40%是有可能的。因为包括康巴什，东胜等一些地方，房屋的供应量还是很大的。就像政府报告里提到的，一年有两千万平方米的开工量，一千万平方米的销售量，而鄂尔多斯总人口在160万，这个肯定是重复购买，这是无疑的。但是，首先我先说一下鄂尔多斯人是怎么看待这个问题的。就是我们调研中大部分客户首先认为鄂尔多斯人口在几年内会有一个快速的提升，可能是三番的，而且从近几年来看，外来人口的流进也是很快的。因为这个地方有钱了，肯定会吸引很多外来人口的。
假如，鄂尔多斯以后人口会成倍增长，能吸引大量的流动人口，现在有一定的空置率，以后是可以消化掉的。
从另外一方面来讲，鄂尔多斯只要煤炭能够源源不断的创造财富，就可以支撑城市的改造和升级。
但是，潜在的风险是，一旦宏观经济出现问题，即使是一点点下滑，比如煤炭价格出现下滑，都会对鄂尔多斯的经济造成一定的冲击。这时候，30%、40%的空置率就会非常可怕。但是短期看，至少3年内，煤炭还是一个供不应求的市场。
记者：现在很多鄂尔多斯人也开始投资商业地产，您在报告中也提到了鄂尔多斯商铺的价格和北京上海差不多，您如何看待鄂尔多斯商业地产的发展？
张映光：商铺的价格，以及租金价格确实是超过了北京的一些地段，但是这要看怎么对比。如果是北京比较差的一些地段的话，那肯定是超过北京，但是拿北京最好的写字楼，最核心地段的和鄂尔多斯核心地段比，肯定是不会超过北京的。
在我看来，鄂尔多斯目前还处在一个城市快速升级过程中，还没有成熟。他的商业街、商铺都是刚建成不久，所以大家投资还是一个对预期的判断。不过在未来的两到三年内，鄂尔多斯的商业地产会出现一个变化，由现在的短缺，可能出现集中的过剩。这个时候，写字楼和商铺面临的泡沫可能比住宅更严重点。所以我觉得，商业这块，鄂尔多斯供应量有点过大了。
记者：鄂尔多斯作为一个地级市，但是却有400多家房地产公司，有人说鄂尔多斯房地产市场是一个泡沫，但也有人持相反态度，您如何看待鄂尔多斯房地产市场的未来发展？
张映光：短期来看，只要外部宏观经济不出现问题，煤炭经济不出现问题，房地产也不会出现大的问题。但长期来看，我觉得鄂尔多斯需要控制城市开发的速度，要与人口增长的速度形成一个可匹配的关系。对于鄂尔多斯当地房地产市场的众多投资，政府还是需要引导，总量上要有一个控制。
记者：鄂尔多斯民间资本是两千多亿，这些民间资本缺少有力的投资引导，更多的投资到高利贷等行业，会不会引起不良的结果。
张映光：我觉得短期之内不会有什么恶性结果，存在的必然是合理的。这样的民间借贷系统，是由市场机制建立起来的。包括温州，山西都有这样的民间借贷市场。但是，这个东西有一定的合理性，恰恰是因为民间借贷比较活跃，所以才会造成鄂尔多斯经济发展比较活跃。
但是我觉得这个问题会慢慢改变，民间资本的走向也不是一成不变的。
在我们接触当中，很多鄂尔多斯当地的有钱人年轻化比较明显，而且有很多是留学海外回来的，这些在以后会成为一个主流，他们已经开始研究PE。很多鄂尔多斯人长期在北京，不是在鄂尔多斯，比如去清华大学深造，所以这些人观念的变化，必然会造成投资方式的变化。房地产也是一种稳定持久的投资，但是以后会寻找更多的，不一定是房地产，比如有的投资酒店业，有的做文化产业。
